案例：2025年2月，小李与房东签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2025年3月4日至2026年3月3日，押金、月租金均为2400元；小李若提前退租，应提前15天通知房东，且违约方应支付违约金2400元。合同到期前，小李发送微信消息询问：“哥，我们再续一年”，房东同意后，小李支付2026年3至5月租金。2026年4月11日，小李称因工作变动提出退租，提议“我们租到这个月底，月底前能租出去就退还剩余租金和押金，如果租不出去扣我们600元可以吗？或者你看扣多少钱合理”，房东回复“好”。5月3日，小李搬离，期间房屋未转租成功。双方就押金返还问题产生争议，小李将房东诉至法院。小李认为，双方未签订书面续租合同，属于不定期租赁，其已提前通知有权解约，且已达成微信约定，仅扣除押金600元作为提前退租的补偿。房东认为，微信中达成的续租一年的合意构成书面形式，并非不定期租赁，原合同条款继续适用，小李提前退租构成违约，押金2400元抵扣违约金不予返还。

法官说法：法院审理认为，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十九条“以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式”的规定，小李与房东已就续租一年达成合意，属于以书面形式确定租赁期限，不构成不定期租赁。续租期间双方未就合同其他条款达成变更合意，小李仍按照原合同约定的租金数额、支付方式履行义务，故原合同继续有效。结合2026年4月11日双方的微信沟通内容，无法认定房东已同意“仅扣600元”的方案，此后双方也并未对押金的退还、违约金的负担达成一致，故双方仍应按合同约定履行。房东主张以2400元押金抵扣违约金，符合合同约定及法律规定，法院据此驳回了小李的诉讼请求。

租赁合同到期时，承租人通过微信、QQ等即时通讯工具发出续租邀约，出租人同意，续租合同即已达成，该形式属于法定书面形式。若双方已明确租赁期限，承租人提前解约构成违约，应承担相应的违约责任。若双方未就原合同内容的变更达成一致，且续租后仍按原合同标准继续履行的，原合同条款对双方仍具有约束力。

来源：“山东高法”微信公众号